Diante de algumas anomalias com as quais nos deparamos em assembleias realizadas em condomínios, principalmente por inexperiência ou por falta de conhecimento de seus condutores, destacadamente os que são mal orientados por administradoras, corpo jurídico (quando possuem), bem como pelo despreparo de alguns “presidentes” de assembleias, elaboramos o presente artigo para esclarecer quais são os principais parâmetros para que se evitem injustiças, anulações ou anulabilidades suscetíveis de arguição judicial ocorridas em assembleias condominiais, ao que também apresentamos, com referências ao final, da legislação aplicável. Senão vejamos.
Por base, seguiremos o roteiro que será focado em: Introdução. – 2. Convocação. – 3. Quórum. – 4. Direito de defesa em assembleia e participação do inadimplente. – 5. Conclusão. – 6. Referências bibliográficas.
1 – INTRODUÇÃO
A matéria sob enfoque hoje, ou seja, ligada as assembleias que são Assembleia Geral Extraordinária (AGE) e Assembleia Geral Ordinária (AGO), faz parte integrante e de relevante importância na vida e convívio condominial. Nela iremos destacar algumas cautelas que devem ser seguidas para que um condomínio não seja surpreendido por intermédio de alguma medida, mais costumeiramente uma ação declaratória de nulidade de assembleia. Trata-se de tema por deveras extenso, sendo que não temos a pretensão de esgotá-lo, mas sim consignar alertas básicos para que se evitem injustiças e as problemáticas, indesejáveis, mas não raras ações que visam anular ditas assembleias.
2 – CONVOCAÇÃO
A convocação deve dar ciência inequívoca, ou seja, PRECISA a todos os condôminos acerca da pauta que será debatida. No edital de convocação devem estar presentes dois requisitos: a) todos os condôminos devem ser convocados de forma pública, inequívoca, preferencialmente por algum sistema eletrônico, se existente, devendo ser este legal e regularmente tido como válido pelo condomínio, o que pode ocorrer por assembleia e devidamente inserido, por exemplo, no regimento interno para que não se “perca” a ata em que tal aceitação ocorreu; e b) definição, neste edital, de quais os temas específicos que serão debatidos.
Nesse sentido, há expressa previsão legal, a qual encontramos no artigo 1.354 do Código Civil Brasileiro (CCB), que determina “verbis”: “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”.
Apesar do Código Civil não determinar a forma específica da convocação, é de bom alvitre que dita convocação seja feita por escrito e que seja colhida alguma prova de seu recebimento, isso quando não há um sistema eletrônico (citamos o que atualmente utilizo na condição de síndico = www.conectcon.com), muito embora o artigo 1.334, inciso III do Código Civil conceda a liberdade para que a convenção determine tais condições, isso quando houver tal previsão convencional e, diga-se de passagem, deve haver. Dependendo da previsão contida na convenção, até as cartas simples podem ser utilizadas para a convocação, tal como já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 801.295/SP, cujo relator foi o Ministro Castro Filho:
“RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO HABITADO. ASSEMBLEIA GERAL. CONVOCAÇÃO. CARTA SIMPLES. VALIDADE. I – A exigência de carta registrada ou protocolar para convocação da assembleia geral do condomínio, nos termos do artigo 49, § 2º, da Lei nº 4.591/64, diz respeito tão-somente ao período em que o edifício está em construção. II – Validade da assembleia convocada por carta simples, em condomínio habitado. Recurso não conhecido, com ressalva quanto à terminologia.”
O prazo também deve ser previsto pela convenção do condomínio e somente sendo omissa a convenção, não havendo urgência, razoável o prazo de 1 (uma) semana a 10 (dez) dias de antecedência.
A AGO pode ser convocada pelo síndico ou por ¼ (um quarto) dos condôminos ou, ainda, mediante requerimento judicial de qualquer condômino (artigo 1.350 do CCB)
Com destaque à AGE, esta pode ser convocada pelo síndico ou por ¼ (um quarto) dos condôminos, consoante consta do artigo 1.355 do CCB. Muito raro casos em que um só condômino convoque uma assembleia, posto que deve haver previsão na convenção ou no regimento para o caso que agora citaremos, mas o condomínio, não havendo previsão convencional e/ou regimental, pode permitir a convocação por condômino que deseje recorrer de alguma penalidade aplicada. Dita convocação era prevista no § 3º do Art. 22 da Lei nº 4.591: “a Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo interessado”.
Sobre quem pode convocar uma AGE, isso para a hipótese de obras ou reparos necessários que gerem despesas excessivas, o artigo 1.341, § 3º do CCB permite a convocação de AGE por qualquer condômino.
De relevante importância é destacar que os itens da pauta sejam detalhadamente destacados, seja a matéria que for, com destaque a: 1) aumento de despesas; 2) afetação de quaisquer direitos dos condôminos (advertências, multas, destituições, sorteio de vagas de garagem, resoluções ou criação de normas etc.); e 3) necessidade de quórum definido pela lei.
É frequente a anulação de assembleias que deliberam sobre assuntos importantes, mas cuja pauta consta apenas a expressão “ASSUNTOS GERAIS”. Assim ensina Marco Aurélio Bezerra de Melo (MELO, 2007, página 267):
“Dentro do possível, deve ser evitada a expressão vaga e imprecisa ‘assuntos gerais’, pois o condômino tem o direito de saber adredemente quais serão os temas versados na assembleia, até mesmo para que decida sobre o seu comparecimento”. (são nossos os grifos e destaques)
O único item que permitiria a discussão de vários assuntos de interesse do condomínio, seja ele envolvendo despesas ou normas que restrinjam direitos, é, num primeiro momento, o item “aprovação/alteração de convenção”.
3. QUÓRUM
Quórum é o número mínimo de condôminos votantes exigido por lei ou convenção para a aprovação de determinado assunto. Esse quórum costuma estar previsto em Lei (geralmente o Código Civil) ou em Convenção.
Na hipótese de haver divergência entre o quórum encontrado na Lei e Convenção, recomendável seguir o maior, isso para que se evite que a decisão fique sujeita à interpretação do Judiciário acerca de qual é ou será o quórum aplicável ao caso específico.
Os votos em assembleia devem ser proporcionais às frações ideais, salvo estipulação em contrário na convenção e conforme determinação encontrada no artigo 1.352, parágrafo único do CCB.
Também é importante que diferenciemos os termos “maioria simples” e “maioria absoluta”:
Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomínio. Por outro lado, maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condôminos presentes à assembleia. As expressões não são sinônimas, o legislador sempre busca expressar uma ideia sem o emprego de sinonímia, essa é a regra expressa no Art. 11, II, “b”, da Lei Complementar Federal n° 95. (JUNQUEIRA, 2007).
Para as hipóteses de multas por reiterado descumprimento, as quais vão de 5 a 10 quotas, não são elas aplicáveis sem previsão expressa da convenção. Em outras palavras, se a convenção não prevê a penalidade esta não pode ser aplicada. Cabe exceção à multa prevista no artigo 1.336, § 2° do CCB, onde o legislador teve o cuidado de permitir a sua aplicação, ainda que a convenção fosse omissa.
Caso não menos relevante é o termo “antissocial”. Quando associado a uma pessoa, antissocial seria aquela que transgride as normas de determinado lugar ou tempo. Destarte, ao inserirmos esse significado em matéria de condomínio edilício, obtemos o seguinte conceito: conduta antissocial é toda aquela que transgride as normas internas do condomínio criadas pela Convenção, Regimento Interno ou Assembleia. Resta evidente que toda conduta antissocial é punível, mas somente aquela que for reiterada e gerar incompatibilidade de convivência é que será punível pela multa de 10 (dez) quotas, previsão essa encontrada no parágrafo único do artigo 1.337 do CCB.
No que diz respeito à realização de obras, importante deixar claro que podem elas ser classificadas em três categorias: a) necessária, b) útil, e c) voluptuária. Ainda há a obra de acréscimo, a qual tem espaço para inúmeras interpretações. Deve-se sempre analisar o caso concreto antes de se tirar conclusões definitivas quanto à natureza da natureza de cada obra em particular.
Os demais quóruns são, via de regra, encontrados na própria lei ou na convenção, tais como para alteração da convenção, do regimento interno etc. Não há muito segredo nesse pormenor.
4 – DIREITO DE DEFESA EM ASSEMBLEIA E PARTICIPAÇÃO DO INADIMPLENTE
Aqui encontramos e destacamos o direito fundamental de defesa. O Art. 5°, inciso LV da Constituição Federal prevê a obrigação de se conceder de o direito de ampla defesa a qualquer cidadão que for acusado em processo judicial ou administrativo, inclusive na aplicação de penalidades a condôminos ou ocupantes. A norma mencionada determina que: “aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”.
Nos condomínios, o presidente da assembleia deve permitir ao condômino ou ocupante a apresentação de sua defesa, se esgotados os eventuais outros meios porventura existentes e regularmente atendidas todas as formalidades de estilo. Para garantir que o condomínio não irá prejudicar o direito do acusado, é recomendável que, nas deliberações que envolvem quaisquer punições (desde uma “simples” advertência à mais alta multa), se inclua “defesa do condômino/ocupante da unidade ‘tal’” como item de pauta no edital de convocação da assembleia (AGE ou AGO), para deixar clara a oportunidade de defesa do(a) acusado(a).
Ressalta-se a necessidade de tratamento adequado na convenção do condomínio, concedendo mecanismos aos condôminos para que possam recorrer à assembleia contra decisões que lhes afetem. Tal providência representa um grande passo para o condomínio, na medida em que favorece a resolução de divergências internas sem intervenção judicial.
Também demanda cautela a questão do condômino inadimplente não poder votar ou, sequer, participar de assembleias de condomínio. Conforme preceitua o Código Civil: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite” (grifamos). Não se deve confundir o condômino isento da participar no rateio das despesas, que tem direito a voto, com o condômino inadimplente, que não tem direito (Apelação Cível n° 2007.001.22424 julgada pela 4ª Câmara Cível do TJ/RJ).
Diferente da antiga lei de condomínios, o Código Civil garante sérias restrições ao condômino inadimplente. Tendo em vista que a multa pelo não pagamento da quota de condomínio em seu vencimento sofreu forte redução (o Art. 12 § 3º da Lei nº 4.591 permitia aplicação de multa de até 20%, mas o Art. 1.336 § 1º do Código Civil limitou a multa para até 2%), claramente o legislador concedeu outros meios para que o condomínio pudesse evitar e punir a inadimplência.
Além da possibilidade da fixação de juros moratórios em índice superior a 1% ao mês (artigo 1.336, § 1º) e aplicação de multa de até cinco quotas por atrasos reiterados (Art. 1.337, caput), o Código Civil permitiu que o inadimplente fosse proibido de participar e votar em assembleias. Não se trata de um tratamento abusivo, mas tão somente um tratamento proporcional ao descumprimento do dever do condômino. Afinal, se o condômino dá “as costas” para o condomínio não pagando sua contribuição, ele abdica da sua participação em assembleias. Lembrando que o inadimplente deve ser convocado, mas não poderá participar ou votar.
O inadimplente terá ciência do que foi deliberado mediante comunicação da administração ou por meio de consulta ao livro de atas de assembleia.
É importante destacar a hipótese de um condômino ou morador inadimplente que faz um acordo de parcelamento de débito com o condomínio. A realização de uma acordo de parcelamento de débito não desqualifica a condição de inadimplente do devedor, todavia, salvo disposição em contrário na convenção, regimento interno ou no termo do acordo (neste último caso, somente se a convenção for omissa), suspende todas as penalidades aplicáveis ao inadimplemento.
Em outras palavras, ao inadimplente que está cumprindo acordo extrajudicial ou judicial de parcelamento de débitos condominial deve ser concedido direito de participar e votar nas assembleias, salvo estipulação contrária na convenção, regimento interno, resolução administrativa legal ou deliberação assemblear em sentido contrário.
Como mencionado no capítulo anterior, independente da existência de acordo, entendemos que os inadimplentes não podem ser impedidos de votar em certos assuntos que afetem diretamente sua propriedade, que classificamos como “matérias de direito de propriedade stricto sensu”. Caso a matéria verse sobre o direito de propriedade, mesmo inadimplente, pode o condômino participar e votar. Exemplo: o prédio ruiu. Irrecuperável em termos de construção. O que vão fazer com o terreno? Tentar reconstruir ou vender? Neste caso, apesar de tragicamente exemplificado, pode o inadimplente participar, pois será sobre a destinação de sua “propriedade” que o assunto versará.
Outra questão importante é da harmonia entre o direito do condomínio em restringir o acesso do inadimplente à assembleia e o direito de defesa desse mesmo condômino. Se solicitado, o condomínio deve permitir que o inadimplente se manifeste em assembleia em prol de sua própria defesa, muito embora possa haver mecanismo que pré-defina essa participação, tal como pedido antecipado por intermédio de solicitação escrita protocolada (se não houver outro meio válido) etc.
Mas nunca devemos esquecer que, antes mesmo de se levar qualquer assunto a grau de recurso assemblear, muito provavelmente há previsão na convenção ou no regimento interno, a fim de que administrativamente (junto ao síndico e conselho consultivo, por exemplo), possa ser, numa “primeira instância” condominial, analisada a situação do condômino em particular antes que o mesmo se socorra da condição de efetivo recorrente assemblear, não prejudicado o recurso judicial.
5. CONCLUSÃO.
As considerações ora alinhavadas são algumas das muitas precauções que um condomínio deve adotar para evitar transtornos futuros e indesejáveis com uma possível anulação judicial de assembleia, principalmente por atos e fatos decididos em sede de “assuntos gerais”, lembrando que é de suma importância que toda assembleia seja realizada em um ambiente de cortesia e respeito, uma vez que os excessos, tais como gritarias e xingamentos, devem ser evitados, pois podem ser objeto de futuros pedidos de indenização e sobre essa matéria nós já discorremos em http://condominiodofuturo.com/por-que-alguns-condominios-dao-mais-certo-que-outros-por-gabriel-karpat/.
Sempre bom lembrar que, eleito o(a) presidente, sempre deve haver a leitura (se já não divulgada por outra forma) de ata(s) anterior(es), a fim de que, se houver qualquer ressalva, seja apresentada logo de início na assembleia que está se realizando, posto que pode ter havido alguma omissão, distorção ou inserção de assunto e/ou detalhe qualquer que não fez parte da efetiva realidade daquela(s) ata(s) anterior(es) sob referência. Nesse sentido, por analogia e a título de exemplo, já discorremos sobre o tema em http://condominiodofuturo.com/distorcoes-orridas-numa-assembleia/.
Por fim, de bom tamanho que não se anule determinada cláusula convencional, artigo regimental, resolução do síndico ou similar ato do condomínio (obra, multa etc.) se este não causar um claro desequilíbrio entre os condôminos gerando, necessariamente, dano a alguém. De outra parte, sempre há de se ter em conta que todo “dano” deve ser a qualquer custo evitado, pois se para o condomínio pareceu ser um “dano” causado por determinado(a) condômino(a), em contrapartida, principalmente em demandas judiciais e de forma alternativa, pode-se causar um dano ainda maior aos demais, tal como no caso de uma injusta penalização de um condômino em particular que, por exemplo, cheio de provas, move uma ação indenizatória contra o condomínio e todos acabam pagando por uma eventual atitude “impensada” ou insensata.
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