Compra e Venda de Imóveis - Adjudicação Compulsória
Sempre que compramos veículos ou imóveis logo registramos o fato nos órgãos responsáveis, no caso dos imóveis nos cartórios de registros de imóveis. Porém nem sempre este registro é feito, na maioria das vezes por desconhecimento das leis ou falecimento do comprador ou do vendedor antes do registro, o que faz com que o comprador tenha a posse do bem mas não tenha o registro, o que faz com que tenha problemas na hora de vender o bem.
Há uma ação chamada de adjudicação compulsória prevista nos arts. 462 ao 466 do código civil que trata dos contratos preliminares, porém, embora previsto nestes artigos que há necessidade de registro do contrato preliminar para propositura da ação de adjudicação compulsória, a súmula 239 do STJ diz que: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."
Isso significa que o simples contrato sem registro ou outra formalidade é documento suficiente para propositura da ação de adjudicação compulsória, e digo mais, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível e pode ser proposta mesmo que não haja contrato preliminar mas apenas um recibo de compra e venda do imóvel, conforme jurisprudências que seguem:
"APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AGRAVO RETIDO: CARÊNCIA DE AÇÃO. CONDIÇÕES DA AÇÃO. RECIBO. EXISTÊNCIA DE CONTRATO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. FALECIMENTO DO PROMISSÁRIO-VENDEDOR ANTES DA TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO. ASSINATURA CONTESTADA POR HERDEIRO. DUAS PERÍCIAS. ARTIGO 439, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1- O recibo que demonstra a existência de um contrato de promessa de compra e venda é um meio hábil a ensejar adjudicação compulsória, notadamente quando ocorre o falecimento do promissário-vendedor antes da transferência do domínio do imóvel. 2- O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis, nos termos da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça. – Agravo retido conhecido e improvido. 3 – A existência de duas perícias nos autos, com resultados divergentes, dá ao magistrado a possibilidade de apreciar livremente o valor de uma e outra, conforme 439, parágrafo único, do Código de Processo Civil, sendo correta a decisão que rejeita aquela que não se harmoniza com as demais provas dos autos. 4 – Improvimento da apelação.
TJDF - Apelação Cível 20070150075058APC"
"ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - OUTORGA DE ESCRITURA - PRESCRIÇÃO - CONTUMÁCIA - ARQUIVAMENTO DO PROCESSO - DIREITO IMPRESCRITÍVEL - VOTO VENCIDO.
Não prescreve o direito de o promissário comprador obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pela usucapião. Apelação não provida.
TJMG: 102100301366880011 MG"
A única observação que devo fazer é que o imóvel deve ter sido comprado do verdadeiro dono, ou seja, aquele que possui o registro, pois seria inócua uma ação de adjudicação compulsória postulada em face de terceiro que nem sabe que você comprou o imóvel de outra pessoa.
Há uma ação chamada de adjudicação compulsória prevista nos arts. 462 ao 466 do código civil que trata dos contratos preliminares, porém, embora previsto nestes artigos que há necessidade de registro do contrato preliminar para propositura da ação de adjudicação compulsória, a súmula 239 do STJ diz que: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis."
Isso significa que o simples contrato sem registro ou outra formalidade é documento suficiente para propositura da ação de adjudicação compulsória, e digo mais, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível e pode ser proposta mesmo que não haja contrato preliminar mas apenas um recibo de compra e venda do imóvel, conforme jurisprudências que seguem:
"APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AGRAVO RETIDO: CARÊNCIA DE AÇÃO. CONDIÇÕES DA AÇÃO. RECIBO. EXISTÊNCIA DE CONTRATO. AUSÊNCIA DE REGISTRO. FALECIMENTO DO PROMISSÁRIO-VENDEDOR ANTES DA TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO. ASSINATURA CONTESTADA POR HERDEIRO. DUAS PERÍCIAS. ARTIGO 439, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 1- O recibo que demonstra a existência de um contrato de promessa de compra e venda é um meio hábil a ensejar adjudicação compulsória, notadamente quando ocorre o falecimento do promissário-vendedor antes da transferência do domínio do imóvel. 2- O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis, nos termos da Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça. – Agravo retido conhecido e improvido. 3 – A existência de duas perícias nos autos, com resultados divergentes, dá ao magistrado a possibilidade de apreciar livremente o valor de uma e outra, conforme 439, parágrafo único, do Código de Processo Civil, sendo correta a decisão que rejeita aquela que não se harmoniza com as demais provas dos autos. 4 – Improvimento da apelação.
TJDF - Apelação Cível 20070150075058APC"
"ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - OUTORGA DE ESCRITURA - PRESCRIÇÃO - CONTUMÁCIA - ARQUIVAMENTO DO PROCESSO - DIREITO IMPRESCRITÍVEL - VOTO VENCIDO.
Não prescreve o direito de o promissário comprador obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pela usucapião. Apelação não provida.
TJMG: 102100301366880011 MG"
A única observação que devo fazer é que o imóvel deve ter sido comprado do verdadeiro dono, ou seja, aquele que possui o registro, pois seria inócua uma ação de adjudicação compulsória postulada em face de terceiro que nem sabe que você comprou o imóvel de outra pessoa.
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